マイホーム購入にあたり、多くの人が利用する住宅ローン。しかし新築住宅に比べ、中古住宅ではローン審査がより厳しくなるケースが少なくありません。そこで本記事では、中古住宅ローンの審査で金融機関が重視する点と、希望額を借りるために知っておきたい対策をまとめました。

銀行が注目する3つのポイント

① 担保評価

住宅ローンは物件を担保に融資が行われる仕組みです。返済が滞った際、金融機関は担保物件を売却して資金を回収します。そのため中古住宅の場合、建物部分の評価が極めて低い、もしくはゼロに近く見積もられるケースが多くなります。

たとえば木造住宅の法定耐用年数は22年とされており、築年数がこれを超えると担保価値はほぼ認められません。その結果、希望額どおりに融資を受けられないこともあります。

② 築年数と返済期間

中古住宅では築年数がローンの返済期間に直結することがあります。残存耐用年数を上限に返済期間を設定する金融機関があるためです。

たとえば築10年の木造住宅であれば、残りの耐用年数は12年。返済期間が短縮されると毎月の負担が増し、家計に影響を及ぼす可能性があります。ただし、最近では楽天銀行など一部金融機関が築年数に関わらず最長35年で借りられる商品を扱うなど、選択肢は広がりつつあります。

③ 耐震基準

住宅ローン審査では耐震性能も重要です。1981年6月以降の「新耐震基準」に基づいて建築された物件でなければ、審査通過が難しい場合があります。

築40年以上の物件では建物評価がほぼゼロとなり、解体費用を考慮してマイナス評価になることさえあります。購入検討時には必ず耐震基準の確認が必要です。

住宅ローン減税の適用条件

中古住宅でも住宅ローン減税を利用できますが、築年数要件があります。原則として1982年以降に建築された物件であることが条件で、それ以前の建物は対象外となります（例外規定あり）。そのため減税を視野に入れる場合は、物件選びの段階から注意が必要です。

まとめ

中古住宅のローン審査は、新築に比べて「担保評価」「築年数」「耐震基準」などの点で厳しく見られます。しかし、金融機関によって基準や商品は異なり、選び方次第で希望額に近い融資を受けられる可能性もあります。